Si bien el derecho a la vivienda es un derecho social reconocido en el artículo 45 de la Constitución Nacional su acceso esta condicionado fuertemente por las dinámicas del mercado, particularmente en materia de alquileres la no intervención del Estado en su regulación está expresamente establecida por la normativa vigente.

En este sentido el acceso a la vivienda a diferencia de otros derechos sociales en Uruguay depende casi exclusivamente de tu nivel de ingresos y de las «oportunidades del mercado».

Alquiler de vivienda

Para alquilar una vivienda se puede recurrir a alguna de las opciones detalladas a continuación. Excepto en las pensiones y casas de inquilnato, los alquileres tienen como requerimientos la presentación de documento de identidad, presentación de recibo de sueldo o certificado de ingresos (la antigüedad exigida en el trabajo puede variar pero suele ser de tres meses), contar con una garantía de alquiler (detalles más adelante) y estar libre de deudas y embargos (no figurar en el Clearing de Informes).

Ajustes de valor de alquileres

Dentro de la duración de un contrato de alquiler, el reajuste se realiza cada doce meses y no depende de la voluntad de la persona propietaria, sino del valor de la Unidad Rejustable de Alquileres (URA) y el Coeficiente de Reajuste de Alquileres (CRA), que se ajustan según el Índice Medio de Salarios (IMS). El objetivo de esto es que -dentro del contrato- los ajustes no vayan por encima de los aumentos salariales en promedio.

La forma de reajustar depende de la fecha del permiso de construcción de la vivienda (anterior o posterior al 02/06/1968).

Al finalizar un contrato de alquiler las partes deben renegociar el contrato, pudiendo cambiar el monto sin límite. Si las partes no llegan a un acuerdo, puede haber hasta un año de prórroga (para viviendas anteriores al 02/06/1968) o comenzar un proceso de desalojo.

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Proceso de desalojo por fin de contrato

Para inquilinos/as que se consideren «buen pagador» (no tienen deudas de alquiler, tributos domiciliarios, gastos comunes, servicios, etc.), según la ley bajo la que se haya realizado el alquiler, se dan las etapas y plazos detalladas en la tabla a continuación. Como se puede apreciar, hay diferencias muy importantes en las protecciones ante desalojo y lanzamiento bajo la Ley 19.889 (LUC). Aunque su adopción ha sido muy limitada, es importante saber bajo qué normativa se realiza el contrato.

Fin del contrato	Prórroga	Proceso de desalojo	Lanzamiento	Prórroga lanzamiento* (proceso judicial)
Decreto-Ley 14.219	1 año	1 año	15 días	Hasta 180 días
Régimen de libre contratación	–	6 meses a 1 año	15 días	Hasta 180 días
Ley 19.889 (LUC)	–	30 días	15 días	Por fuerza mayor única vez hasta 7 días

Proceso de desalojo por mora

En caso de generar deudas por alquiler, tributos domiciliarios, gastos comunes, servicios, etc., la persona propietaria puede iniciar un proceso de desalojo y lanzamiento con plazos más breves, diferenciados según la normativa del contrato. Una vez más, la Ley 19.889 (LUC) brinda garantías mucho más débiles ante estas situaciones para inquilinos.

	Mora de arrendatario (cuándo se genera)	Proceso de desalojo	Lanzamiento	Prórroga lanzamiento* (proceso judicial)
Decreto-Ley 14.219	10 días hábiles luego de intimación judicial	30 días	15 días	Usualmente 15-30 días
Régimen de libre contratación	10 días hábiles luego de intimación judicial	30 días	15 días	Usualmente 15-30 días
Ley 19.889 (LUC)	3 días hábiles luego de intimación por telegrama colacionado	20 días	5 días	Por fuerza mayor única vez hasta 7 días

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Garantías de alquiler

La garantía de alquiler es un requerimiento que asegura a las personas propietarias al cobro del alquiler, aún en situaciones de incumplimiento del pago mensual. La enorme mayoría de los contratos de alquiler en Uruguay exigen esta garantía, que se puede obtener de varias maneras que detallaremos más adelante. Sin embargo, los contratos de alquiler se pueden realizar bajo dos normativas diferentes, y aunque no es muy utilizada existe la tercera opción de alquiler sin garantías, pero debilitando fuertemente las protecciones ante el desalojo y lanzamiento (ver tabla en sección anterior).

La garantía se negocia en cada contrato, la debe gestionar la persona inquilina, pero es común que propietarios/as no acepten cualquier tipo de garantía.
A continuación detallamos los tipos de garantías disponibles y sus ventajas/desventajas.

Alquiler departamentos o casa habitación Garantías de alquiler (Ministerio de Vivienda) https://www.gub.uy/tramites/garantia-alquiler

Depósito en Banco Hipotecario del uruguay (BHU)

Es la opción que implica mayor liquidez y que constituye una de las únicas alternativas posibles a las personas migrantes que desean alquilar una vivienda apenas lleguen pues no requiere de antigüedad laboral. El dueño/a y arrendatario/a depositan en una cuenta conjunta en el BHU el equivalente a cinco meses de alquiler y este monto queda en el banco hasta que finalice el contrato de arrendamiento. Esta alternativa permite al final del contrato -si no se recurrió al depósito de garantía- recuperar el 100% del monto depositado, incluyendo intereses para acompañar la inflación ya que el depósito es en Unidades Indexadas (UI).

Fondo de Garantía de Alquileres
Ministerio de Vivienda (MVOT), Agencia Nacional de Vivienda (ANV) y Contaduría General de la Nación (CGN)

Esta garantía es la opción mas económica y segura ya que esta respaldada por el estado. Existen tres tipos de garantía de alquiler: común, para jóvenes (los titulares deben tener entre 18 y 29 años de edad), y para uruguayos que retornan al país y extranjeros. Para acceder a este servicio, los titulares deben ser mayores de edad, no deben poseer viviendas que hayan sido otorgadas por el Estado, ni haber recibido otra garantía proporcionada por este medio. Las personas extranjeras que deseen acceder a una garantía deben tener cédula de identidad uruguaya en formato físico y vigente. Más detalles de requerimientos y el enlace para iniciar el trámite se puede encontrar en la sección «Tramitar garantía de alquiler del Fondo de Garantía de Alquileres (FGA)» más adelante.

Contaduría General de la Nación

Es exclusiva para funcionarios/as públicos/as con seis meses de antigüedad, empleados de empresas privadas inscriptas en el registro del SGA con seis meses de antigüedad, jubilados y pensionistas y beneficiarios/as del subsidio del Banco de Previsión Social. Descuenta el alquiler directamente del sueldo lo que ofrece máximas garantías a propietarios y tiene el menor costo entre todas las opciones, pero sólo pueden acceder las personas incluidas en el listado inicial de este párrafo.

ANDA

ANDA es una asociación civil que provee a sus asociados distintos servicios y prestaciones sociales y de salud. Mediante el pago de una cuota mensual, es posible acceder a su servicio de garantía de alquiler (y a otros servicios). Es una opción de costo relativamente alto para inquilinos/as, pero muy apreciada por propietarios/as porque además del alquiler cubre impagos de gastos comunes, servicios y costos judiciales ante un eventual desalojo.

Seguros

Distintas aseguradoras públicas y privadas ofrecen el servicio de garantía de alquiler. Al igual que cualquier seguro, se cotiza según el monto de alquiler y se abona al contado o en cuotas al momento de la contratación. Es una opción de costo relativamente alto para inquilinos/as, pero muy apreciada por propietarios/as porque además del alquiler cubre impagos de gastos comunes, servicios y costos judiciales ante un eventual desalojo.

Hipoteca

Es posible hipotecar un inmueble dentro del territorio nacional como garantía del pago del alquiler, pero es algo que ha caído en desuso, ya que el proceso para recuperar el dinero a través de una hipoteca es largo y costoso. Más importante que eso, es un tipo de garantía que sólo sirve a personas que ya tienen un inmueble o que pueden conseguir de un tercero que lo ceda en garantía.

Comparativa de garantías de alquiler

	Requisitos	Costos (para inquilino)	Límite	Ventajas	Desventajas
Banco Hipotecario del Uruguay (BHU)	Depósito de hasta 5 meses de alquiler en el BHU	Ninguno	Ninguno	No tiene costo. Depósito genera intereses.	Requiere disponer del monto a depositar. No muy aceptada.
Fondo de Garantía de Alquiler (MVOT, ANV, CGN)	Ver detalles en información del trámite	Por contrato – Depósito 24% del monto de garantía (12% garantía joven) Mensualmente – 3% del alquiler	Alquiler hasta 18 UR (común), 21 UR (vivienda promovida), o 22,5 UR (joven).*	Bajo costo. Flexibilidades para jóvenes y migrantes. Muy aceptada.	Mayores requisitos.
Contaduría General de la Nación (CGN)	Ser funcionario/a público o empleado/a de empresa inscripta en registro del SGA (6 meses de antigüedad), jubilado o pensionista, o beneficiario/a de Subsidio BPS.	Mensualmente – 3% del alquiler	Ninguno	Menor costo. Muy aceptada.	Exclusivo para grupos específicos.
ANDA	– Ser socio ANDA – 1 año antigüedad laboral	Mensualmente – Cuota ANDA – 3% del alquiler	Hasta 40%de del ingreso nominal, pueden sumarse múltiples ingresos.	Fácil de acceder. Muy aceptada.	Cuota ANDA eleva costo.
Seguros – BSE – Mapfre – Porto – Sancor – Sura	– Libre de deudas** – Antigüedad laboral*** – Comprobante de ingresos****	Por contrato – 60-80% alquiler (varía por aseguradora)	Hasta 40%de del ingreso nominal, pueden sumarse múltiples ingresos (varía por aseguradora)	Fácil de acceder. Muy aceptadas.	Costo elevado.
Hipoteca	Poseer un inmueble en Uruguay o que un tercero lo ceda en hipoteca.	Constitución de Hipoteca (abogado/a, escribano/a)	Ninguno	Sin límites por ingresos.	Requiere inmueble. Riesgos de hipoteca. No muy aceptada.

Precios de alquileres promedio en Montevideo

En el siguiente mapa se pueden ver los montos promedio de contratos de alquiler por barrio (a febrero de 2024), del último año móvil en Montevideo.
Los datos provienen del Instituto Nacional de Estadística, donde se pueden consultar actualizados de forma mensual y ofrecen además montos de contratos vigentes, mediana de precios, cantidad de alquileres y variaciones (%) de todos esos indicadores, para Montevideo y localidades del interior.

¿Dónde vivir en Montevideo?

Las razones para elegir un lugar pueden ser muchísimas y sumamente personales, pero intentando ayudar con esta decisión, presentamos este mapa en base a datos de la Intendencia de Montevideo y la Universidad de la República, que permiten ver para cada zona las distancias promedio a: